VICI Propertiesは第3四半期、売上高と調整後営業資金（AFFO）が前年同期比で増加した一方、信用損失引当金の積み増しを受けて純利益が半分以下に落ち込んだ。足元の賃料収入が同じ幅で減ったわけではないが、賃料の約7割をCaesarsとMGM Resortsに依存しており、テナントの信用力や将来のキャッシュフローには引き続き注意が必要だ。約7％の配当利回りを見る際は、賃料の集中度や債務コスト、配当のカバー状況もあわせて確認したい。
純利益は55％減、AFFOは7.5％増
VICIの第3四半期売上高は前年同期比5.8％増の約11億ドルだった。一方、普通株主に帰属する純利益は前年同期の7億6,200万ドルから3億4,250万ドルへ55.1％減少。希薄化後1株利益も0.71ドルから0.31ドルに低下した。
不動産投資信託（REIT）の事業実績を測る指標として使われるAFFOは、異なる動きを示した。四半期AFFOは前年同期の6億3,760万ドルから6億8,520万ドルへ7.5％増加し、1株当たりでは約0.60ドルから0.62ドルに伸びた。純利益の減少は主に非現金の信用損失引当金の増加によるもので、当四半期の賃料収入が同程度に減ったことを意味しない。
ただし、引当金を「非現金」とだけ捉えると、その経済的な意味を見落としかねない。信用損失引当金は将来の賃料回収可能性に関する見積もりであり、テナントの信用状況や今後のキャッシュフローについての会社側の評価を反映する。第3四半期の関連引当金は約4億5,800万ドル増加し、前年同期比の変化は約4億7,820万ドルだった。このうち約3億1,320万ドルはCaesarsに関連するリスクエクスポージャーだった。
Caesarsの優先担保債務の格付け引き下げを受け、VICIは一部賃貸契約について、2035年8月以降のテナント更新期間における損失見積もりを見直した。現在の契約から得られるAFFOが増える一方で、一部の将来賃料について回収見通しが慎重化する可能性がある。引当金の増加は同額の賃料損失がすでに発生したことを示すものではないが、テナントの財務状況への懸念を解消するものでもない。
配当はAFFOでカバー、継続支払いはテナント次第
VICIの四半期配当は1株当たり0.46ドルで、年率換算では1.84ドル。記事中の株価24.94ドルを基準にすると、配当利回りは約7.38％となる。同社は2026年の1株当たりAFFO見通しを2.47～2.48ドルに引き上げた。中央値の2.475ドルで計算すると、年間配当は見通しAFFOの約74.3％に相当し、配当に充てないAFFOは1株当たり約0.635ドルとなる。
この比率は、会社が示す経常的な収益力を配当が上回っていないことを示している。ただし、AFFOはそのまま自由に使える現金ではない。VICIには契約上の支払い義務や資金調達需要、投資支出もある。配当は9年連続で増額され、直近の増配率は2.2％だった。
賃貸契約に含まれる固定賃料の増額条項やインフレ連動の調整は、買収に頼らず賃料を伸ばす手段となる。一方、賃料の引き上げが安定した収入につながるかどうかは、テナントが契約を履行し、支払いを続けられるかに左右される。
CaesarsとMGMが契約賃料の約7割
VICIはCaesars Palace、MGM Grand、Mandalay Bay、The Venetian Resortなど、著名なカジノ・エンターテインメント施設を保有する。主な契約形態はトリプルネットリースで、運営費、税金、保険、維持管理費の多くをテナント側が負担する。VICIはカジノ運営会社ではなく、博彩収入を直接分配される立場ではないが、賃料収入はテナントの支払い能力に依存する。
2026年9月時点の年間契約賃料は約33億1,400万ドル。Caesarsは約12億4,600万ドルで38％、MGM Resortsは約10億6,500万ドルで32％を占めた。仮にCaesarsからの賃料が10％減れば、年間約1億2,500万ドルの減少に相当する。これはVICIの2026年AFFO見通し中央値27億ドルの約4.6％にあたる。ただし、契約賃料とAFFOを比較したストレスシナリオであり、実際の利益への影響を直接示す試算ではない。
同社によると、賃料の約88％は親会社保証付きで、約82％がマスターリースの対象となっている。更新オプションを含む加重平均残存契約期間は約39.4年だ。マスターリースはテナントが業績の悪い物件だけを返し、好調な物件を維持することを難しくする。一方、親会社保証の実効性は保証会社自身の財務状況に左右され、更新オプションがあるからといって契約が必ず更新されるわけではない。
VICIは体験型資産を103件保有しており、内訳はカジノ関連が63件、その他の体験型資産が40件。取引先も当初のCaesarsとの関係から広がっている。しかし、保有資産数の多さが賃料収入の分散を意味するわけではなく、収入は依然として主要2社に集中している。アルバータ州Highfieldの賃貸契約案ではCentury Casinosからの賃料がその分減るため、新たなテナントが加わっても賃料全体が増えるとは限らない。
172億ドルの債務、借り換えコストも焦点
9月末時点で、VICIの総債務は約172億2,000万ドル、現金は約2億7,030万ドルだった。純レバレッジは年率換算の調整後EBITDAに対して約4.8倍。長期契約は収入の見通しを支えるが、テナントが賃料を払い続けることに加え、満期を迎える債務を妥当な金利で借り換えられるかが重要になる。
VICIは2026年8月、同年に満期を迎える債券の借り換えに向け、投資適格のシニアノート17億5,000万ドルを発行した。経営陣によると、ヘッジ後の調整後加重平均金利は5.42％。2026年満期債務への対応は済んだものの、金利上昇は支払利息を押し上げる可能性がある。例えば10億ドルの債務を従来より200ベーシスポイント高い金利で借り換えると、年間利息は約2,000万ドル増える。2026年AFFO見通しの約27億ドルと比べれば単独では限定的だが、複数の債務をより高いコストで借り換えれば、成長余地を圧迫しかねない。
四半期末後、取締役会は最大20億ドルの自社株買いを承認した。9月30日時点の発行済み株式約11億株と1株25ドルを使った単純計算では、約8,000万株に相当する。ただし、これは自社株買いの実施を示すものでも、近く実施する約束でもない。承認枠は期末時点の現金残高を大きく上回っており、大規模に実施する場合は、その後の営業キャッシュフローや資産売却、借り入れなどの資金が必要となる。
VICIをめぐっては、現在の配当利回りやAFFOの伸びだけでなく、賃料の集中度、Caesarsの信用状況、今後の借り換えコストが注目される。公表された数値上、現時点の配当はAFFOでカバーされているが、賃料キャッシュフローの安定性を左右するのは、テナントが今後も契約どおり支払いを続けられるかどうかだ。